Peças que faltam: a indústria está pronta para a Lei de Segurança Predial? (2023)

À medida que os profissionais da construção e os especialistas jurídicos digerem as implicações do mundo real da Lei de Segurança do Edifício, quais são as grandes questões sem resposta?

Ninguém precisa lembrar que as reformas de segurança predial em andamento visam evitar a repetição dos terríveis eventos de junho de 2017, quando 72 pessoas morreram em um incêndio devastador na Grenfell Tower. Porém, mais de um ano após a Lei de Segurança Predial ter obtido o Consentimento Real, ainda há uma incerteza considerável sobre como a legislação será totalmente implementada, quanto mais sobre seu impacto.

Alguns na indústria parecem não se incomodar com a mudança, enquanto outros estão dando o alarme. “A indústria está mal preparada para essas mudanças”, diz Graham Watts, diretor-executivo do Construction Industry Council (CIC). “Muitas pessoas terão um despertar bastante rude quando começarem a morder.”

Outros até questionaram por que o ato é necessário, de acordo com Emma Evans, diretora jurídica do escritório de advocacia Brabners.

Mas ela diz: “O regime atual não tem funcionado de forma eficaz. O que [o governo] está tentando fazer é reforçar o papel de cada pessoa, desde o projeto, concepção, planejamento, entrega do prédio à ocupação, e garantir que as perguntas certas sejam feitas às pessoas certas nos momentos certos.”

No centro das mudanças está o trabalho do Building Safety Regulator (BSR) e os novos requisitos para os empreiteiros provarem que são competentes, ao mesmo tempo em que aderem a um “fio dourado” de informações.

Então, quais são as questões sobre o novo regime sobre as quais a indústria está incerta?

As disposições da lei serão aplicadas adequadamente?

O BSR, parte do Executivo de Saúde e Segurança (HSE), é encarregado de supervisionar e fazer cumprir a nova lei. Entre as atribuições declaradas do BSR está a de “regulamentar e responsabilizar os intervenientes na conceção e construção de novos edifícios, bem como na reabilitação de edifícios existentes que se enquadrem no novo regime”. O BSR regulará edifícios altos contendo sete ou mais andares ou edifícios com 18 metros ou mais.

Como parte de sua abordagem de aplicação e sanções, o BSR diz que visará e tomará “ações firmes contra aqueles que repetidamente ofendem, agem de forma irresponsável ou cujas ações podem causar sérios danos”. O regulador monitorará o desempenho dos órgãos de controle de edifícios das autoridades locais e dos aprovadores de controle de edifícios do setor privado. Ele também supervisionará e regulará os indivíduos que trabalham como inspetores de construção, que terão que se registrar no BSR.

Preocupações foram levantadas, no entanto, sobre a falta de inspetores de controle de construção. Como resultado, o governo anunciou em março que está investindo £ 42 milhões para ajudar a recrutar, treinar e empregar novos inspetores de controle de construção e inspetores de incêndio nos próximos três anos. O “responsável principal” de um prédio terá que registrá-lo no BSR até outubro deste ano, após abertura do registro em abril. Proprietários e gerentes que não cumprirem podem ser processados.

“Inicialmente ninguém vai poder dizer que teve um projeto assinado pelo regulador”

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Assad Maqbool, Trowers & Hamlins

O governo também está criando um Regulador Nacional de Produtos de Construção para supervisionar o que chama de “regime regulador de produtos de construção mais eficaz”. Ele funcionará dentro do Escritório de Padrões e Segurança de Produtos e está recebendo financiamento do governo central.

A Fase 1 do Inquérito da Torre Grenfell concluiu em outubro de 2019 que a principal razão pela qual o fogo se espalhou tão rapidamente pela torre de 24 andares foi devido aos painéis de revestimento de alumínio com núcleos de polietileno.

Entre suas atribuições, o regulador de produtos poderá “entrar, inspecionar e revistar instalações e apreender e reter produtos ou provas de
não conformidade com os requisitos do produto de construção”. No entanto, a eficácia do novo corpo e como ele interage com o BSR tem sido questionada por uma tão esperada revisão encomendada pelo governo sobre a segurança dos produtos de construção.

O relatório de Paul Morrell, ex-conselheiro-chefe de construção do governo, e especialista legal Anneliese Day diz que não está claro como “a continuidade regulatória será estabelecida no acompanhamento dos produtos desde a fabricação até a instalação e uso no local, dada a divisão de responsabilidades entre os dois novos reguladores”.

Eles também concluem que o envolvimento de oficiais de padrões comerciais já sobrecarregados na avaliação de produtos de construção levanta questões sobre a eficácia do novo regime.

O relatório diz que o governo deveria "pensar mais" sobre como fazer cumprir a Lei de Segurança Predial, "se esses novos regulamentos não continuarem a sofrer com a falta de fiscalização que existia até o momento".

O 'fio de ouro' pode superar a incompatibilidade do sistema de dados?

Uma das principais recomendações do relatório pós-Grenfell de Dame Judith Hackitt em maio de 2018 foi a ideia de um “fio de ouro”. O relatório afirmou que os blocos residenciais de arranha-céus deverão ter um registro digital para que a “intenção do projeto original seja preservada e as alterações possam ser gerenciadas por meio de um processo de revisão formal”. O BSR o descreve como a “única fonte de verdade” de um edifício.

A informação guardada deve “ser proporcional e dependerá da fase de vida do edifício”, refere o BSR. “Se você mantiver muitas informações, pode ser difícil encontrar as informações de que precisa quando elas são necessárias.” Parte da ideia é fornecer responsabilidade, para que o tópico mostre quando as mudanças foram feitas e por quem.

Para os empreiteiros, algumas das informações necessárias abrangerão questões como o sistema de suporte de carga primário, materiais usados ​​para a fachada do edifício, isolamento e cobertura.

As informações devem ser armazenadas em um “formato digital de fácil acesso”, de acordo com o BSR. No entanto, há preocupações sobre o formato usado. “Todo mundo vai criar seu próprio formato e colocá-lo em … cada empreiteiro fará coisas diferentes, dependendo do que o cliente disser”, diz Assad Maqbool, sócio do escritório de advocacia Trowers & Hamlins. “Quem trabalha com BIM [Building Information Modelling] sabe que a informação vem em muitos formatos diferentes, há muitos níveis de detalhe diferentes.

“Até que haja um formato claro para as informações, será uma reviravolta difícil para os projetos dentro dos prazos que eles disseram.”

Maqbool acredita que o BSR terá que dar tempo para que o sistema de fio de ouro se acomode. precisa, ou este não é o formato'”, diz ele.

No entanto, aparentemente, os empreiteiros parecem menos preocupados com o impacto. “Estamos apenas nos certificando de que a maneira como apresentamos nossas evidências segue a trilha do fio de ouro”, diz o chefe de fogo da Skanska, Gary Neal. “Muitas pessoas estão esperando ansiosamente por esses momentos de luz do governo sobre como devemos fazer as coisas. Mas o Regulamento 38 do Regulamento de Edificações estabelece nos Documentos Aprovados quais são as expectativas.

“Não consigo pensar que o governo vai sair e nos contar mais sobre o que precisamos entregar, quando está claramente nos Regulamentos de Construção.”

O BSR também está supervisionando um sistema de gateway como parte do novo regime. O gateway de planejamento um se aplica no estágio de aplicação de planejamento, seguido por um segundo gateway a ser aprovado antes do início do trabalho de construção. E um terceiro gateway precisará ser navegado quando um projeto for concluído.

Quando ocorrerá a conclusão prática?

Outra questão que exerce os advogados é sobre o cronograma de assinatura quando um edifício é concluído. Um empreiteiro ou desenvolvedor terá
solicitar um certificado de conclusão do BSR, mas o regulador pode levar até 12 semanas para aprovar um projeto como seguro. “É com isso que mais lutamos”, diz Maqbool. “Estamos todos trabalhando para descobrir se a conclusão prática acontecerá antes da inspeção e o cliente assume o risco. Ou, a conclusão prática acontecerá após a vistoria e o empreiteiro assume o risco da edificação.”

Maqbool diz que, para grandes projetos, 12 semanas é “um enorme buraco”, acrescentando que o terceiro processo de gateway sugere que o pedido de aprovação por parte do regulador só pode acontecer quando o edifício estiver concluído, e que as possíveis 12 semanas período para assinatura acontece após esse ponto.

Isso significa que “alguém tem que proteger e segurar um prédio completo e vazio por 12 semanas”, diz ele. “Há uma sugestão de que pode haver aprovação do empregador na conclusão do projeto sem a aprovação do regulador no gateway três. Os contratos precisariam ser alterados para que não houvesse mudança na posição de risco para o contratado (ou seja, responsabilidade por defeitos).”

Mais uma vez, Neal não se incomoda com esse problema e seu impacto geral sobre os contratados. “É um passo lógico à frente - garantir que, quando concluirmos o trabalho, estejamos prontos para concluir a entrega.”

Neal acredita que isso dará aos empreiteiros o “ímpeto” para começar a coletar informações sobre um projeto mais cedo para garantir que tudo esteja pronto para ser entregue ao regulador. “Está dentro do nosso dom e precisamos, como indústria, garantir que estamos fazendo isso”, diz ele.

A lei realmente melhorará a competência da indústria?

De acordo com a lei, o BSR foi encarregado de estabelecer um Comitê de Competência da Indústria para “combater as deficiências na competência da indústria”. Ele irá “monitorar e ajudar a melhorar a competência da indústria… publicar orientações, além de aconselhar a indústria e a BSR sobre a competência da indústria”, de acordo com o HSE

No entanto, há incógnitas envolvendo o comitê. No final de abril, o BSR ainda estava recrutando um presidente e membros do comitê. Quem for nomeado não receberá salário pelo seu trabalho. As entrevistas para ingressar no comitê estão previstas para este mês (junho), com a primeira reunião marcada para setembro.

Em fevereiro, o BSR também lançou uma consulta sobre as competências necessárias para um empreiteiro principal e um projetista principal. Ele disse que um empreiteiro principal deve “planejar, gerenciar e monitorar o trabalho de construção, cooperar, coordenar e comunicar para garantir que o trabalho de construção esteja em conformidade com os regulamentos de construção”. Diz que a competência pode ser demonstrada por meio de “treinamento formal”, experiência e “conhecimento”.

Mas a orientação observa que “a conformidade com o PAS 8671 ou 8672 (ou qualquer outro padrão) não garante o cumprimento de todas as obrigações legais”.

A competência já é vista como um conceito meio vago. Maqbool diz: “O que as equipes de construção fazem no momento para provar competência? Existem requisitos de competência de acordo com os regulamentos do CDM [Construção, Projeto e Gerenciamento], mas acho que tudo se resume à experiência. Inicialmente, ninguém poderá dizer que teve um projeto assinado pelo regulador”.

Ele acrescenta: “Tudo o que acontece no processo de construção será de responsabilidade do empreiteiro principal, portanto, por definição, ele será responsável pela competência de sua cadeia de suprimentos”.

Evans, da Brabners, diz: “Do ponto de vista de uma empresa de construção, quanto mais [coisas] ela puder demonstrar positivamente e possuir para comprovar a verificação/aprovações da cadeia de suprimentos, credenciamentos e padrões PAS, melhor.”

Novamente, pelo menos um grande empreiteiro parece confortável com os requisitos gerais. Steffan Speer é diretor de melhoria de negócios do Morgan Sindall, que recebeu o status de campeão na iniciativa Building a Safer Future. Ele diz: “Passamos por um processo de indução com nossa cadeia de suprimentos, garantindo que a organização seja competente. Certamente estaremos olhando para as qualificações individuais das pessoas que trabalham em nosso site atualmente através da qualificação CSCS [Esquema de Certificação de Habilidades de Construção].”

Com quem arriscará sentar-se?

Embora se espere que o novo regime de segurança predial promova uma colaboração mais esperada, o que acontece quando as coisas dão errado?

Maqbool tem preocupações sobre a questão da responsabilidade. “Sem dúvida, há uma responsabilidade nova e estendida como resultado das mudanças de segurança do edifício”, diz ele. “O que é difícil para o mercado é que a primeira expectativa de todo cliente é repassar o risco adicional para a equipe de construção. E a primeira resposta da equipe de construção e principalmente de suas seguradoras é que eles tentarão evitar essa responsabilidade adicional.

“Como o mercado de seguros de construção não chegou a uma posição estável, será difícil para os empregadores saber qual responsabilidade eles podem esperar e difícil para as equipes de construção saberem quais riscos podem aceitar. Essa posição de risco instável não ajuda na colaboração [entre clientes e contratados].”

O ato matará a engenharia de valor?

O conceito de engenharia de valor está sob escrutínio desde Grenfell. Evidências do inquérito público sobre o incêndio mostraram que a proposta do empreiteiro Rydon de £ 9,2 milhões foi reduzida em cerca de £ 800.000 para £ 8,4 milhões para refletir a engenharia de valor, para atender ao orçamento de obras do cliente, a Kensington and Chelsea Tenant Management Organisation.

O advento do sistema de gateway pode dificultar a substituição de materiais. “Após o início no local, será extremamente difícil fazer uma mudança significativa sem correr um risco significativo de que essa mudança não seja aprovada”, diz Maqbool. “A expectativa é que durante o projeto, se surgir alguma mudança significativa, ela precise ser notificada ao regulador imediatamente antes do andamento do projeto. E isso envolve uma quantidade significativa de risco do programa.”

Para Watts, a engenharia de valor é algo do qual ele gostaria de ver o fim. “Durante toda a minha carreira na construção, sempre considerei ‘engenharia de valor’ um palavrão. Pode ser uma desculpa para simplificar um projeto, para reduzir custos, o que inevitavelmente afeta a qualidade. Acho que a engenharia de valor desaparecerá como um conceito porque não será possível com o esquema de gateway.”

O cronograma é realista?

Claramente, ainda há muito a considerar quando o novo regime entrar em vigor – não menos importante, diz Watts, a quantidade de legislação secundária ainda esperada. “Antes do recesso parlamentar [em 20 de julho], poderíamos estar vendo 15 ou 20 partes secundárias da legislação sendo lançadas praticamente simultaneamente”, diz ele.

Ele também está preocupado que o cronograma atual não seja realista e possa prejudicar a implementação geral. “Os prazos provavelmente pareciam razoáveis ​​três ou quatro anos atrás, mas como agora estamos nos aproximando deles, com as coisas sendo feitas tarde demais e os documentos de consulta saindo mais tarde do que deveriam, não acho que o sistema será pronto”, acrescenta Watts. “Estamos falando de milhares de projetos que precisam ser supervisionados por um novo regulador. Ele teve que ser montado do zero em um ano e essa é uma pergunta muito difícil.”

E Watts acredita que isso pode inicialmente levar a um resultado pior. “As coisas provavelmente serão menos seguras no início do novo regime por causa da falta de certeza e falta de capacidade”, diz ele.